Alla frågor
4 vanliga frågor
Vad är amorteringskraven?
Sedan 2016 har det funnits amorteringskrav på bolån i Sverige. Reglerna infördes av Finansinspektionen för att motverka skuldsättning och minska riskerna på bostadsmarknaden. Men hur fungerar kraven egentligen, och hur påverkas du som bolånetagare?
De tre amorteringsnivåerna
Amorteringskraven är uppdelade i tre nivåer beroende på hur mycket du lånar i förhållande till bostadens värde (belåningsgrad):
Nivå 1 – Belåningsgrad över 70%
- Du måste amortera 2% per år på bolånet
- Gäller för den del av lånet som överstiger 70% av bostadens värde
Nivå 2 – Belåningsgrad 50–70%
- Du måste amortera 1% per år på bolånet
- Gäller för den del av lånet som ligger mellan 50–70% av värdet
Nivå 3 – Belåningsgrad under 50%
- Ingen amorteringsplikt
- Du får själv välja om du vill amortera eller inte
Skuldkvotstaket (gäller nya lån)
För nya bolån tillkommer ytterligare ett krag: skuldkvotstaketet. Det innebär att:
- Du måste amortera ytterligare 1% per år om din totala skuld överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst
- Detta gäller oavsett belåningsgrad
- Kombinerat med de ordinarie amorteringskraven kan du alltså behöva amortera upp till 3% per år
Exempel: Så räknar du ut din amortering
Scenario: Du köper en lägenhet för 3 000 000 kr och lånar 2 400 000 kr (80% belåningsgrad).
- Belåningsgrad: 80%
- Årsinkomst: 600 000 kr brutto
- Skuldkvot: 2 400 000 / 600 000 = 4,0 (under taket på 4,5)
Amorteringskrav:
- 2% på belåning över 70% (300 000 kr × 2% = 6 000 kr/år)
- 1% på belåning mellan 50–70% (600 000 kr × 1% = 6 000 kr/år)
- Totalt: 12 000 kr/år eller 1 000 kr/månad
Undantag från amorteringskraven
Det finns vissa situationer då du kan få undantag från amorteringskraven:
- Nyligen köpt bostad – de första två månaderna efter tillträde
- Exceptionella omständigheter – tillfälliga ekonomiska svårigheter (t.ex. arbetslöshet, sjukdom)
- Byte till mer energieffektiv bostad – vid renovering för att förbättra energiprestanda
För att få undantag måste du kontakta din bank och ansöka skriftligt.
Strategier för smart amortering
1. Amortera mer när räntan är låg När räntorna är låga är det ett perfekt läge att amortera extra. Du sparar mer på lång sikt än vad du skulle fått i sparkonto-ränta.
2. Använd skatteåterbäringen Sätt in din skatteåterbäring som extra amortering. Det är pengar du inte är van vid att ha i plånboken.
3. Amortera vid löneökning När du får löneförhöjning, öka amorteringen med samma procent. Du märker inte skillnaden i vardagen.
4. Välj rätt amorteringsfri period Om du har möjlighet, undvik amorteringsfria perioder. De kan verka lockande men kostar mer i längden.
Vanliga frågor om amortering
Kan jag amortera när jag vill? Ja, de flesta banker låter dig amortera extra när du vill, utan avgift. Kontrollera med din bank.
Vad händer om jag inte amorterar enligt kraven? Banken kan kräva att du säljer bostaden eller ändrar dina lånevillkor. I praktiken är det dock mycket ovanligt.
Skulle amorteringskraven kunna tas bort? Finansinspektionen och regeringen utvärderar regelbundet amorteringskraven. Eventuella ändringar meddelas i god tid.
Sammanfattning
Amorteringskraven är här för att stanna, och de påverkar de flesta bolånetagare i Sverige. Genom att förstå hur kraven fungerar och planera din amortering strategiskt kan du både minska dina lånekostnader och öka din ekonomiska trygghet.
Senast uppdaterad: 28 februari 2026
Bostadspriserna har stabiliserats – men vad händer nu?
Efter kraftiga prisfall under 2022 och 2023 verkar bostadsmarknaden äntligen ha hittat en botten. Under 2024 såg vi en återhämtning, och 2026 inleds med fortsatt stabilitet. Men är det här början på en ny uppgång, eller bara en tillfällig paus?
Läget i Sveriges storstäder
Stockholm Priserna i Stockholm har återhämtat sig väl från bottennivåerna 2023. Under 2024 steg priserna med cirka 3–5%, och trenden ser ut att hålla i sig in i 2026. Särskilt attraktiva områden som innerstaden och närförorter med bra kommunikationer visar starkast utveckling.
Göteborg Göteborg har haft en något svagare utveckling än Stockholm, men priserna har ändå stabiliserats. Centrala lägenheter och områden nära Chalmers och Sahlgrenska håller värdet bra.
Malmö Malmö sticker ut med den starkaste utvecklingen. Öresundsregionen fortsätter att attrahera både inflyttare och investerare. Priserna har stigit stadigt och visar inga tecken på att vända.
Landsbygd och mindre städer Här är bilden mer splittrad. Vissa semesterorter och pendlingsorter nära storstäder har god efterfrågan, medan avlägsna områden med svag befolkningsutveckling kämpar mer.
Vad driver priserna?
Flera faktorer påverkar bostadspriserna just nu:
1. Ränteläget De sjunkande räntorna under 2024 och 2026 har gett köpare större handlingsutrymme. När månadskostnaden för bolånet minskar kan fler delta på bostadsmarknaden.
2. Inflation och ekonomi Inflationen har fallit tillbaka, och reallönerna börjar återhämta sig. Detta stärker hushållens köpkraft.
3. Bostadsbristen Sverige har fortfarande en akut bostadsbrist, särskilt i storstäderna. Efterfrågan överstiger utbudet, vilket stödjer priserna.
4. Byggkrisen Färre nya bostäder byggs på grund av höga kostnader och ränteläge. Detta begränsar utbudet och stödjer priserna på befintliga bostäder.
Experternas prognoser
SBAB Räknar med fortsatt stabilitet under 2026, med möjlighet till modesta prisuppgångar på 1–3% på årsbasis.
Svensk Mäklarstatistik Ser tecken på att marknaden har vänt, men varnar för att återhämtningen kan vara skör om räntorna skulle vända upp igen.
Nordea Spår en “L-formad” återhämtning – alltså en bottenplatta följt av gradvis uppgång över flera år.
SHIFO (Sveriges Handelskammare) Bedömer att priserna kan stiga 2–4% under 2026, drivet av lägre räntor och förbättrad köpkraft.
Ska du köpa eller sälja nu?
För köpare:
- Läget är betydligt bättre än under pandemin när priserna var som högst
- Räntorna har sjunkit och kan fortsätta neråt
- Mindre budgivning och mer förhandlingsutrymme
- Tänk på: Lånelöfte, kontantinsats, och att ha en långsiktig plan
För säljare:
- Marknaden har stabiliserats – panikförsäljningar behövs inte
- Priserna är tillbaka på rimligare nivåer jämfört med toppen 2021–2022
- Räkna med längre försäljningstider än under hetaste perioden
- Tänk på: Presentation, prissättning, och att vara flexibel
Vanliga misstag på bostadsmarknaden
1. Panikköpa när räntorna sjunker Bara för att räntan går ner betyder det inte att du ska köpa utan eftertanke. Gör alltid en ordentlig kalkyl.
2. Räkna med fortsatta prisuppgångar Ingen vet säkert vart marknaden är på väg. Köp en bostad du trivs i och har råd med, inte som en investering.
3. Ignorera driftskostnader Månadskostnaden är mer än bara bolånet. Räkna med avgift, el, värme, vatten och underhåll.
4. Slarva med besiktningen En ordentlig besiktning kan spara dig från dyra överraskningar. Spara aldrig in på detta.
Sammanfattning
Bostadsmarknaden 2026 präglas av stabilitet och försiktig optimism. Räntorna har sjunkit, inflationen är under kontroll, och priserna har hittat en ny balans. För både köpare och säljare är läget betydligt mer förutsägbart än under de turbulenta åren 2022–2023.
Den stora frågan är om detta är början på en ny uppgångsfas, eller om vi har ett par år av sidledes rörelser framför oss. Oavsett vilket – köp bostad efter dina behov och ekonomiska möjligheter, inte efter marknadstiming.
Senast uppdaterad: 28 februari 2026
Riksbanken sänker styrräntan – vad betyder det för ditt bolån?
Efter flera år av stigande räntor har vi äntligen sett en vändning. Riksbanken har under 2024 och början av 2026 genomfört flera räntesänkningar, vilket påverkar miljontals svenska bolånetagare.
Aktuell räntesituation (februari 2026)
I skrivande stund ligger styrräntan på 2,25%, ner från toppnoteringen på 4% under 2023. Detta har lett till att:
- Rörliga räntor (3-månaders) har sjunkit till cirka 4,5–5%
- Binda på 1–2 år erbjuder räntor runt 4,2–4,8%
- Längre bindningstider (3–5 år) ligger mellan 3,8–4,5%
Varför sänker Riksbanken räntan?
Inflationen har fallit tillbaka mot målet på 2%, och den ekonomiska tillväxten har varit svagare än väntat. Riksbanken bedömer att risken för överhettning har minskat avsevärt, vilket möjliggör gradvisa räntesänkningar.
Viktigt att komma ihåg: Räntorna kommer troligen inte tillbaka till de extremt låga nivåerna vi såg under 2020–2021. En “normal” räntenivå i Sverige ligger historiskt sett runt 3–4%.
Ska du binda eller ha rörlig ränta?
Detta är den klassiska frågan som många bolånetagare brottas med. Här är några överväganden:
Rörlig ränta kan vara rätt om du:
- Tror att Riksbanken kommer fortsätta sänka räntan
- Vill ha flexibilitet att amortera extra eller flytta lån
- Har marginal i ekonomin att hantera räntesvängningar
Binda räntan kan vara rätt om du:
- Vill ha förutsägbara månadskostnader
- Tror att räntorna kommer stiga igen
- Känner dig osäker på din ekonomiska situation
Prognos för resten av 2026
De flesta bedömare, inklusive Riksbanken själv, räknar med ytterligare 1–2 räntesänkningar under 2026. Styrräntan väntas landa någonstans mellan 1,75–2,0% mot slutet av året.
Detta skulle i sin tur kunna pressa ner bolåneräntorna ytterligare, möjligen ner mot 3,5–4% för bundna lån.
Tips för bolånetagare
-
Räkna på din situation – använd en bolånekalkylator för att se hur olika räntenivåer påverkar din månadskostnad
-
Förhandla med banken – vid varje ränteförändring är det värt att kontakta din bank och se om du kan få bättre villkor
-
Skapa en räntebuffert – även om räntorna sjunker nu, var förberedd på att de kan stiga igen i framtiden
-
Överväg att amortera extra – när räntan är lägre kan det vara smart att passa på att amortera mer
Sammanfattning
2026 ser ut att bli ett år av lägre bolånekostnader för de flesta svenskar. Men kom ihåg att räntemarknaden är oförutsägbar – dagens låga räntor är ingen garanti för morgondagen. Se till att ha en ekonomisk buffert och välj bindningstid utifrån din egen risktolerans och livssituation.
Senast uppdaterad: 28 februari 2026
Att köpa första bostaden – en stor milstolpe
Att köpa sin första bostad är ett av livets stora beslut. Det är spännande, nervöst, och fullt av nya termer och processer att förstå. Den här guiden tar dig genom allt du behöver veta om bolån som förstagångsköpare.
Steg 1: Kontantinsatsen
I Sverige krävs minst 15% kontantinsats när du köper en bostad. Det betyder att du kan låna max 85% av bostadens pris.
Exempel:
- Bostadens pris: 3 000 000 kr
- Kontantinsats (15%): 450 000 kr
- Bolån (85%): 2 550 000 kr
Spara ihop kontantinsatsen
Tips för att spara snabbare:
- Utnyttja sparformar med ränta (t.ex. ISK för långsiktigt sparande)
- Få hjälp av föräldrar (de får ge upp till 202 000 kr skattefritt årligen)
- Sälj onödiga tillgångar (bil, båt, värdefulla samlarföremål)
- Bo kvar hemma eller i billigare boende så länge som möjligt
Steg 2: Lånelöfte – ditt köpkort
Innan du kan börja buda på bostäder behöver du ett lånelöfte från en bank. Det är bankens besked om hur mycket de är villiga att låna dig.
Så får du lånelöfte
-
Samla dokument:
- Senaste lönespecifikationen
- Anställningsbevis
- Eventuella tillgångar (fonder, aktier)
- Information om befintliga lån
-
Kontakta banker:
- Ansök hos flera banker för att jämföra erbjudanden
- Använd jämförelsesajter eller låneförmedlare
- Förhandla om räntan – det lönar sig!
-
Få besked:
- Lånelöftet är vanligtvis giltigt i 3–6 månader
- Det är ett indikativt löfte, inte bindande
- Banken gör en slutlig bedömning när du hittat en specifik bostad
Vad banken tittar på
Din inkomst:
- Fast anställning är en fördel
- Viktigt med tillräckligt hög inkomst för att klara räntehöjningar
- Banken gör en “kvar-att-leva-på”-kalkyl
Din ekonomiska historia:
- Betalningsanmärkningar kan ställa till problem
- God återbetalningsförmåga
- Stabilt sparande
Bostaden:
- Banken värderar bostaden självständigt
- Värderingen kan skilja sig från köpeskillingen
- Du får låna baserat på det lägsta av köpeskilling och värdering
Steg 3: Räntan – bunden eller rörlig?
Som förstagångsköpare står du inför ett av de svåraste besluten: ska du binda räntan eller ha den rörlig?
Rörlig ränta (3-månaders)
Fördelar:
- Följer marknadsräntan, vilket historiskt varit billigare
- Flexibilitet att byta bank eller amortera extra
- Ingen bindningstid
Nackdelar:
- Osäkerhet i budgeten
- Räntan kan stiga snabbt
- Kräver ekonomisk buffert
Bunden ränta (1–5 år)
Fördelar:
- Förutsägbar månadskostnad
- Trygghet om räntan stiger
- Lättare att budgetera
Nackdelar:
- Kan bli dyrare än rörlig ränta
- Svårare att byta bank
- Mindre flexibilitet
Tips för förstagångsköpare: Många väljer att ha rörlig ränta initialt för att sedan binda när de har bättre koll på sin ekonomi. Ett annat alternativ är att dela lånet – en del rörlig, en del bunden.
Steg 4: Budgivning och köp
När du hittat drömbostaden är det dags att buda.
Så fungerar budgivningen
- Anmäl intresse hos mäklaren
- Få tillträde till visning (fysiskt eller digitalt)
- Lägg bud över telefon, SMS eller via budgivningsapp
- Vinnande bud accepteras av säljaren
- Skriva kontrakt – mäklaren upprättar köpekontrakt
Tänk på vid budgivning
- Ha koll på din maxgräns – och håll dig till den
- Räkna med tillval och renovering – budgetera extra
- Läs årsredovisningen för bostadsrättsföreningen
- Besiktiga alltid – även nyproducerat kan ha fel
Steg 5: Tillträde och första tiden
Efter kontraktskrivning väntar du på tillträdesdagen.
Innan du flyttar in
- Teckna hemförsäkring – krav från banken
- Skriv på lånehandlingar hos banken
- Anmäl flytt till Skatteverket
- Beställ el och eventuellt bredband
Din första amortering
Redan första månaden börjar du amortera. Se till att ha pengar på kontot för:
- Första amorteringen
- Första räntebetalningen
- Månadsavgift till föreningen (om bostadsrätt)
Vanliga fallgropar för förstagångsköpare
1. Räkna för snävt Många räknar bara på nuvarande ränta. Testa att räkna med 2–3% högre ränta för att se om du klarar det.
2. Glömma omkostnader Lagfart (1,5% av köpeskillingen), mäklararvode (vid försäljning), besiktning, försäkring – det lägger sig snabbt på 50 000–100 000 kr.
3. Köpa för stort Det är lätt att låta sig lockas av en större bostad än man har råd med. Kom ihåg att livet förändras – jobb, familj, intressen.
4. Inte förhandla med banken Bankens första erbjudande är sällan det bästa. Förhandla, jämför, hota med att byta bank.
Checklista innan du köper
- Jag har 15% kontantinsats plus omkostnader
- Jag har lånelöfte från minst en bank
- Jag har räknat på högre räntor och klarar det
- Jag har läst årsredovisningen (bostadsrätt)
- Jag har besiktigat bostaden
- Jag har tecknat hemförsäkring
- Jag har en buffert på minst 3 månadskostnader
Sammanfattning
Att köpa första bostaden är stort, men behöver inte vara skrämmande. Gör din research, var realistisk om din ekonomi, och ta hjälp av experter när du behöver. Det viktigaste är att du köper något du har råd med och trivs i – det är ditt hem, inte bara en investering.
Lycka till med bostadsköpet!
Senast uppdaterad: 28 februari 2026