Vad är ett bolån?

Din belåningsgrad, det vill säga hur stor andel av bostadens värde som du betalar med lån avgör också hur mycket du ska amortera vid varje betalningstillfälle. Sedan 1 juni 2016 innebär en belåningsgrad på över 70 procent att nya lån ska amorteras med minst 2 procent av låneskulden per år. Vid belåningsgrader mellan 50 och 70 procent amorterar du 1 procent årligen.

2018 skärptes amorteringskravet för bolån ytterligare. Det innebär att bankerna måste ta hänsyn till din skuldkvot, alltså hur mycket du lånar i förhållande till din bruttoinkomst. Förutom det grundläggande amorteringskravet innebär det att du måste amortera minst 1 procentenhet av skulderna om din bolåneskuld är större än 4,5 gånger din bruttoinkomst, alltså din årsinkomst före skatt.

Det finns flera saker man ska tänka på innan man tar ett bolån, eller ”bostadskredit”, som det kallas i konsumentkreditlagen. Vanligtvis finansierar du ditt bostadsköp med två delar: Dels bolånet men också en kontantinsats.

I januari 2020 hade de svenska hushållen skulder på totalt 4 244 miljarder kronor. Av detta stod bolånen för 82 procent, enligt Finansinspektionen.

Bolånen är alltså hushållens största skuldpost och ofta den största utgiftsposten genom de räntebetalningar och amorteringar man gör på bolånen.

Om du vill få ned räntan på ditt bolån är en idé att förhandla med din bank. Du kan också byta bank för att försöka få en lägre ränta.

Se listan för aktuella snitträntor hos olika banker.

Glöm inte att det tillkommer några engångskostnader utöver amortering och ränta i form av två stämpelskatter vid bostadsköp

• Lagfartskostnad: Lagfarten innebär att du registreras som ägare av fastigheten. För detta betalas en skatt på 1,5 procent av köpeskillingen och en expeditionsavgift på 825 kronor.

• Pantbrevskostnad: Om du har bostaden som säkerhet för ditt lån utfärdas ett så kallat pantbrev. För detta betalas en stämpelskatt på 2 procent av pantbrevsbeloppet och en avgift på 375 kronor per pantbrev som utfärdas.

• Utöver detta kan det tillkomma andra kostnader, såsom exempelvis en pantsättningsavgift vid köp av en bostadsrätt som ska betalas till bostadsrättsföreningen. Den får högst får vara 1 procent av gällande prisbasbeloppet. År 2020 är prisbasbeloppet 47 300 kronor. Andra exempel är uppläggningsavgift från banken och en så kallad denuntiationsavgift, som innebär att man betalar banken för att täcka bostadsrättsföreningens kostnad för att administrera pantsättningen av bostadsrätten.

• Ett bolån kan finansiera ett köp av exempelvis en lägenhet, en villa eller ett fritidshus.

• Utöver bolånet måste du också själv stå för en kontantinsats. I dag måste din kontantinsats minst vara 15 procent av bostadens värde.

• Hur mycket du ska amortera beror på din belåningsgrad. Bolån tagna efter från och med 1 juni 2016 ska amorteras med minst 2 procent per år om belåningsgraden överstiger 70 procent, det vill säga om bostadslånet är på 70 procent av bostadens värde eller högre. Vid belåningsgrader på mellan 50 och 70 procent ska minst 1 procent amorteras per år.

• Räntan på ett bolån kan ha olika bindningstider. Om du exempelvis väljer ett lån med en räntebindningstid på tre månader kommer räntan att justeras var tredje månad.

• Förutom räntan och amorteringen tillkommer en del engångskostnader till ett bolån, exempelvis stämpelskatter för lagfarten och pantbrev.

Om du har problem med att betala ditt bolån bör du så snart som möjligt höra av dig till banken. Tänk också på att i samband med coronakrisen beviljar vissa banker anstånd med amorteringar på bolån. Det innebär att amorteringarna pausas fram till 31 augusti 2021.

Om du inte betalar ränta på ditt bolån får du en påminnelseavgift och påminnelseavgift. Utöver den vanliga räntan tillkommer en dröjsmålsränta.

Om lånet inte betalas i tid kan det komma att sägas upp i förtid. Det innebär att hela lånet och räntor och avgifter ska återbetalas inom en viss tid.

När du tar ett bolån innebär det att din bostad pantsätts. Det innebär att bostaden kan komma säljas på exekutiv auktion genom Kronofogden om du inte kan betala för ditt bolån på annat sätt.

Varje kommun i Sverige har en budget- och skuldrådgivare som kostnadsfritt och med tystnadsplikt kan hjälpa dig att prioritera dina skulder och göra upp en budget.

När en bostadsrättsförening inte själva äger marken som fastigheten står på så betalas en tomträttsavgäld. I Stockholm, Göteborg och Malmö finns många bostadsrättföreningar som har bostäder med tomträtt. Det innebär alltså att föreningen äger bostäderna, men att kommunen äger marken.

Markavgiften påverkas av och kan höjas i linje med det makroekonomiska läget och det är kommunen som beslutar om eventuella höjningar. Det senaste åren har inte bara priserna för bostäder stigit, utan även priset på mark. I Stockholm bestämdes 2017 att markavgifterna skulle höjas och att upptrappningen skulle pågå under 5 år, det vill säga fram till år 2022. Attraktiva tomträtter, exempelvis i sjönära lägen, har särskilt hög avgäld. När markhyran höjs kan det innebära en avgiftsökning med tusentals kronor i månaden.

Därför kan det vara en bra idé att innan ett bostadsköp ta reda på om din bostadsrättsförening äger marken eller inte. Men mäklare har ingen skyldighet att informera eventuella köpare om bostadsrättsföreningen äger marken eller bara disponerar den.

För att ta reda på svaret kan du exempelvis fråga mäklaren, höra av dig till föreningens styrelse eller läsa föreningens årsredovisning.