Det kostar mer än bara bostaden
När du köper en bostad kommer priset på lägenheten eller huset bara är en del av vad du behöver betala. Många köpare chockas av de tillkommande kostnaderna – pantbrev, lagfart och stämpelskatt kan lätt springa iväg till hundratusentals kronor.
Här är den kompletta guiden till vad du måste betala, hur det fungerar – och hur du kan spara pengar.
Lagfart: Beviset på att du äger bostaden
Vad är lagfart?
Lagfart är ett officiellt dokument som visar att du är ägare till en fastighet (villa, radhus, tomt). Det är en typ av ägandebevis som registreras hos Lantmäteriet.
OBS: För bostadsrätter finns ingen lagfart – där får du istället ett bostadsrättscertifikat från bostadsrättsföreningen.
Kostnad för lagfart
Lagfartskostnaden består av två delar:
1. Stämpelskatt: 1,5% av köpeskillingen
- Betalas till staten
- Räknas på det pris du betalar för fastigheten
- Exempel: Köper du en villa för 5 miljoner blir stämpelskatten 75 000 kr
2. Fast avgift till Lantmäteriet: 825 kr
- Administrativ avgift för registreringen
- Oförändrad oavsett köpeskilling
Total lagfartskostnad – exempel
| Köpeskilling | Stämpelskatt (1,5%) | Fast avgift | Totalt |
|---|---|---|---|
| 3 000 000 kr | 45 000 kr | 825 kr | 45 825 kr |
| 5 000 000 kr | 75 000 kr | 825 kr | 75 825 kr |
| 8 000 000 kr | 120 000 kr | 825 kr | 120 825 kr |
När ska lagfarten sökas?
Du måste söka lagfart inom tre månader från köpeavtalets datum. Gör du det inte riskerar du förseningsavgifter.
Undantag från stämpelskatt
Vissa överlåtelser är undantagna från stämpelskatt:
- Gåva mellan makar (om vissa villkor uppfylls)
- Bodelning vid skilsmässa
- Arv (i vissa fall)
Kontakta Skatteverket eller en jurist för att se om ditt köp kan kvalificera sig.
Pantbrev: Säkerhet för banken
Vad är ett pantbrev?
Ett pantbrev är ett bevis på att en fastighet har pantsatts som säkerhet för ett lån. När du tar ett bolån vill banken ha säkerhet – pantbrevet är den säkerheten.
Så fungerar det:
- Du köper en villa för 5 miljoner kr
- Banken lånar dig 4 miljoner kr (80% belåningsgrad)
- Banken tar pantbrev på fastigheten som säkerhet
- Om du inte betalar kan banken begära att fastigheten säljs
Kostnad för nya pantbrev
Att ta ut nya pantbrev kostar:
Stämpelskatt: 2% av pantbrevets belopp
- Betalas till staten
- Räknas på det belopp pantbrevet gäller för
Fast avgift till Lantmäteriet: 375 kr per pantbrev
- Administrativ avgift
- Tillkommer för varje enskilt pantbrev
Exempel på pantbrevskostnad
Scenario: Du köper en villa utan befintliga pantbrev och behöver låna 4 miljoner kr.
| Pantbrev | Stämpelskatt (2%) | Fast avgift | Totalt |
|---|---|---|---|
| 4 000 000 kr | 80 000 kr | 375 kr | 80 375 kr |
Om du istället behöver två separata pantbrev på 2 miljoner vardera:
| Pantbrev 1 | 40 000 kr | 375 kr | 40 375 kr | | Pantbrev 2 | 40 000 kr | 375 kr | 40 375 kr | | Totalt | 80 000 kr | 750 kr | 80 750 kr |
Tips: Det är billigare att ha ett stort pantbrev än flera små, eftersom den fasta avgiften betalas per pantbrev.
Befintliga pantbrev – din möjlighet att spara
Vad är befintliga pantbrev?
Om huset du köper redan har pantsatts tidigare finns det redan pantbrev uttagna. Dessa följer med fastigheten och kan användas av dig – utan ny stämpelskatt!
Exempel:
- Säljaren har ett pantbrev på 3 miljoner kr från sitt köp
- Du behöver låna 4 miljoner kr
- Du kan använda det befintliga pantbrevet på 3 miljoner kr
- Du behöver bara ta ut ett nytt pantbrev på 1 miljon kr
Kostnadsjämförelse
| Scenario | Pantbrev | Stämpelskatt | Totalt |
|---|---|---|---|
| Inga befintliga pantbrev (lån 4M) | 4 000 000 kr | 80 000 kr | 80 375 kr |
| Befintligt på 3M + nytt på 1M | 1 000 000 kr | 20 000 kr | 20 375 kr |
| Besparing | 60 000 kr |
Viktigt att kolla före köp
Begär alltid ut en ägardetailed (förrättningskarta) eller fråga mäklaren om:
- Vilka pantbrev som finns på fastigheten
- Vilka belopp de gäller för
- Om det finns utrymme för ditt lån
Bostadsrätt – inga pantbrev, men andra kostnader
Skillnaden mot fastighet
När du köper en bostadsrätt slipper du både pantbrev och lagfart. Men det finns andra kostnader:
Överlåtelseavgift:
- Betalas till bostadsrättsföreningen
- Vanligtvis 2,5% av prisbasbeloppet (cirka 1 200–1 300 kr 2026)
- Kan variera mellan föreningar
Pantsättningsavgift:
- Om du tar lån med bostadsrätten som säkerhet
- Cirka 1% av prisbasbeloppet (cirka 500 kr)
- Betalas per pantförskrivning
Kostnadsexempel bostadsrätt
| Kostnad | Belopp |
|---|---|
| Överlåtelseavgift | ~1 250 kr |
| Pantsättningsavgift | ~500 kr |
| Totalt | ~1 750 kr |
Jämfört med en villa som kan kosta 100 000+ kr i avgifter är bostadsrätter betydligt billigare att köpa.
Summering: Alla kostnader vid köp
Fastighet (villa, radhus, tomt)
| Kostnad | Beräkning | Exempel (5M kr villa, lån 4M) |
|---|---|---|
| Lagfart stämpelskatt | 1,5% av köpeskillingen | 75 000 kr |
| Lagfart fast avgift | 825 kr | 825 kr |
| Pantbrev stämpelskatt | 2% av lånebeloppet* | 80 000 kr |
| Pantbrev fast avgift | 375 kr | 375 kr |
| Besiktning | 8 000–15 000 kr | 12 000 kr |
| Mäklararvode (säljarens kostnad) | – | – |
| Totalt | ~168 200 kr |
*Om inga befintliga pantbrev finns
Bostadsrätt
| Kostnad | Beräkning | Exempel (3M kr lägenhet) |
|---|---|---|
| Överlåtelseavgift | ~1 250 kr | 1 250 kr |
| Pantsättningsavgift | ~500 kr | 500 kr |
| Besiktning (valfritt men rekommenderas) | 4 000–8 000 kr | 6 000 kr |
| Totalt | ~7 750 kr |
Tips för att minska kostnaderna
1. Kolla befintliga pantbrev noga
En fastighet med höga befintliga pantbrev kan spara dig tiotusentals kronor.
2. Förhandla om mäklararvodet
Även om det är säljaren som betalar – ju lägre arvode, desto mer kan säljaren sänka priset.
3. Använd besiktningsklausul
Se till att besiktningen är klar innan du skriver på – besiktningskostnaden är försumbar jämfört med att upptäcka dolda fel.
4. Räkna med alla kostnader i din budget
Många lånar till kontantinsatsen men glömmer avgifterna. Se till att ha pengar över även efter lagfart och pantbrev.
5. Kontrollera föreningens ekonomi (bostadsrätt)
En välskött förening med låga lån betyder stabila avgifter – värt mer än besparingen på köpet.
Vanliga frågor
Kan jag låna till pantbrev och lagfart? Nej, dessa kostnader måste betalas kontant utöver kontantinsatsen. De kan inte ingå i bolånet.
Vad händer om jag inte söker lagfart i tid? Lantmäteriet kan ta ut en förseningsavgift på 1 500 kr.
Kan jag få tillbaka stämpelskatten om affären går inte igenom? Ja, om köpet inte fullbordas kan du ansöka om återbetalning hos Skatteverket.
Hur lång tid tar det att få lagfart? Normalt 2–4 veckor från det att ansökan är komplett.
Måste jag använda mäklarens jurist? Nej, du kan anlita en egen jurist eller göra mycket själv via Lantmäteriets e-tjänster.
Sammanfattning
- Lagfart kostar 1,5% av köpeskillingen + 825 kr (endast fastigheter)
- Pantbrev kostar 2% av beloppet + 375 kr per pantbrev (endast fastigheter)
- Bostadsrätter har låga avgifter (~1 750 kr totalt)
- En villa på 5 miljoner kan kosta 150 000–200 000 kr i avgifter
- Kolla alltid befintliga pantbrev – det kan spara dig stora pengar
Räkna med dessa kostnader i din budget. Det är tråkigt att betala, men nödvändigt för att säkra ditt ägande och bankens lån.
Senast uppdaterad: 3 mars 2026
